十萬億級新賽道來了！頭部房企悄然入局銀發(fā)地產(chǎn)市場

　　作者：馬一凡

　　隨著社會加速邁入中重度老齡化階段，銀發(fā)經(jīng)濟成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型新風(fēng)口。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2024年年底，我國60歲及以上老年人口數(shù)量已經(jīng)達到3.1億，占全國總?cè)丝诘?2%。與此同時，退休人員數(shù)量也在激增，未來十余年，中國將經(jīng)歷大規(guī)模退休潮，“60后”和“70后”是這輪退休潮的主力軍。

　　復(fù)旦大學(xué)老齡研究院發(fā)布的《中國銀發(fā)經(jīng)濟發(fā)展報告2024》預(yù)測，在高增長方案下，到2035年，銀發(fā)經(jīng)濟規(guī)模將達到51萬億元，占總GDP的25.5%。

　　在十萬億量級的銀發(fā)經(jīng)濟賽道中，老年人的居住和配套服務(wù)是一個重要發(fā)展方向，不少房企入局“攻占”銀發(fā)地產(chǎn)市場。除了傳統(tǒng)的市場化養(yǎng)老院，還有銀發(fā)商業(yè)體、銀發(fā)旅居物業(yè)、銀發(fā)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟園區(qū)等細(xì)分賽道。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，百強房企中已有超過70家涉足康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)投資。

　　不過，從過往的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型康養(yǎng)經(jīng)驗看來，不少企業(yè)遇到了盈利模式不清晰、資金回籠周期過長、重售房導(dǎo)致服務(wù)薄弱等問題。有業(yè)內(nèi)人士直言，做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不同于房地產(chǎn)掙錢的“短平快”模式，長期主義與精細(xì)化運營成為破局關(guān)鍵。

　　適老化居住仍是藍海產(chǎn)業(yè)

　　臥室床邊、淋浴房里都加裝扶手，拆掉門檻讓衛(wèi)生間與其他房間地面齊平，將廚衛(wèi)地板換成防滑材質(zhì)減少老人滑倒摔跤風(fēng)險……這樣的居家適老化改造正在上海的虹口區(qū)、靜安區(qū)、黃浦區(qū)等多區(qū)域鋪開，費用由居民與政府共擔(dān)。

　　根據(jù)上海市民政部門公布，截至2023年年末，上海市戶籍人口中的60歲及以上老年人口已達到568萬人，占總?cè)丝诘?7%。

　　近日，在2025中國銀發(fā)人居發(fā)展大會上，上海市虹口區(qū)副區(qū)長章維表示，虹口是上海老齡化程度最高的城區(qū)，戶籍老年人口占比已經(jīng)超過45%，近年來，虹口區(qū)一直在積極推進居家適老化改造。今年3月，虹口區(qū)正式發(fā)布《虹口區(qū)銀發(fā)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展三年行動計劃(2025-2027年)》，宣布在未來的三年中，虹口將通過四大重點工程推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老事業(yè)協(xié)同發(fā)展。

　　上海市虹口區(qū)應(yīng)對人口老齡化和發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟的做法，是我國社會逐步邁入中重度老齡化社會的一個樣板。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，截至2024年年底，我國60歲及以上老年人口數(shù)量已經(jīng)達到3.1億，占全國總?cè)丝诘?2%。

　　與此同時，退休人員數(shù)量也隨著老齡化的加劇而激增。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒2024》，截至2023年年底，我國享受基本養(yǎng)老金待遇的企事業(yè)單位離退休人員數(shù)量總計約為1.42億，相比20年前，增加了1.02億。

　　在2025中國銀發(fā)人居發(fā)展大會上，易居中國聯(lián)合創(chuàng)始人朱旭東表示，2023年銀發(fā)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)規(guī)模大概7萬億左右，到2035年預(yù)計可以達到30萬億元，銀發(fā)經(jīng)濟所催生出來的各種機遇，是“百年未有之大變局”里最確定的一件事情，而在銀發(fā)經(jīng)濟多元化需求中，尤其是銀發(fā)人居的居住環(huán)境和配套服務(wù)越來越受到重視和關(guān)注。

　　樂灣科技副總經(jīng)理梅陳認(rèn)為，中國的銀發(fā)經(jīng)濟人群數(shù)量目前已經(jīng)突破3億，到2040年左右中國銀發(fā)經(jīng)濟人群將達到4.8億，超過了歐盟所有國家的人口總和。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張其光表示，談到銀發(fā)人居，目前主要涵蓋四個業(yè)務(wù)形態(tài)，包括居家養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、旅居養(yǎng)老。其中，居家養(yǎng)老是國內(nèi)最主流的模式，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)常說的“9073養(yǎng)老格局”，即90% 的人選擇居家養(yǎng)老、7% 社區(qū)養(yǎng)老、3%機構(gòu)養(yǎng)老。

　　“這四個業(yè)態(tài)中，每一個業(yè)態(tài)目前都存在著不少發(fā)展方向，比如說居家養(yǎng)老，我們現(xiàn)在的住房都是普通住宅，要改造成為適合老年人居住和生活的，需要大量的適老化改造。再比如說公寓養(yǎng)老，現(xiàn)在中國的城市有大量商辦建筑空置，如何把空置的商業(yè)辦公寫字樓改造成適應(yīng)老年人需求的康養(yǎng)公寓或者養(yǎng)老公寓，這需要大量的資金和政策協(xié)同。再比如說養(yǎng)老社區(qū)，這是一項重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，怎么樣解決資金投入，而且能順利實現(xiàn)資金的回收，這也是一個問題�！睆埰涔庹f，存在問題，也就意味著行業(yè)有創(chuàng)新、發(fā)展的機遇，有可能探索出一個藍海。

　　“很多經(jīng)濟問題的底層邏輯都是人口問題，隨著人口老齡化，今后幾乎所有的產(chǎn)業(yè)都要為老齡社會做細(xì)分、做轉(zhuǎn)型，銀發(fā)經(jīng)濟將成為一個大產(chǎn)業(yè)，也是最穩(wěn)定、最具確定性的產(chǎn)業(yè)�！睆�(fù)旦大學(xué)老齡研究院副院長、教授吳玉韶認(rèn)為，目前我們的社會具有諸多不適老的因素，包括人居的不適老、環(huán)境的不適老、設(shè)備的不適老，未來的銀發(fā)人居有很多落地場景和增長點，包括銀發(fā)綜合體、銀發(fā)商業(yè)、銀發(fā)旅居等。

　　服務(wù)能力不足是行業(yè)痛點

　　實際上，在“后開發(fā)時代”，發(fā)展養(yǎng)老板塊已是許多開發(fā)商的轉(zhuǎn)型探索方向。中海、萬科、華潤、越秀、綠城、濱江、遠(yuǎn)洋、綠地等頭部房企都已推出了自己的康養(yǎng)品牌。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，百強房企中有超過70家涉足康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)投資。

　　由于銀發(fā)產(chǎn)業(yè)有政策紅利、需求爆發(fā)等優(yōu)勢，業(yè)內(nèi)有一種說法是“現(xiàn)在進場，就相當(dāng)于2000年做房地產(chǎn)”。

　　不過，盡管不少房企早就看到了發(fā)展康養(yǎng)業(yè)務(wù)的前景，但這一直不是一個盈利模式清晰的賽道。由于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處發(fā)展初期，房企“重售房輕服務(wù)”的現(xiàn)象較為普遍，多數(shù)企業(yè)通過開發(fā)售房形式進入養(yǎng)老行業(yè)，服務(wù)質(zhì)量薄弱。此外，行業(yè)整體面臨資金投入大、回籠周期過長的問題。

　　“第一波房企涌入養(yǎng)老賽道是在2017年，后來碰到新冠肺炎疫情，進程有所擱淺。去年我參觀了上海的‘老博會’，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)非常全了，當(dāng)初大家切入養(yǎng)老這個賽道的時候，可能初心是不一樣的，但經(jīng)過那么多年，我覺得行業(yè)需要的是沉淀，我們現(xiàn)在需要拿出長期主義精神去做這個行業(yè)，它跟房地產(chǎn)行業(yè)不一樣，不是可以馬上盈利的，而是一個細(xì)水長流的行業(yè)�！本G地康養(yǎng)集團執(zhí)行董事、總經(jīng)理李莉說道。

　　“開發(fā)商要轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不容易”，巴馬世紀(jì)養(yǎng)生園副總經(jīng)理李宗臣說道，“我在2023年看過一份業(yè)內(nèi)的調(diào)查報告，民營企業(yè)做養(yǎng)老終端的，98%都還沒有賺錢，因為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和我們做房地產(chǎn)時的短平快不一樣，我也是從地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)過來的，轉(zhuǎn)行大健康產(chǎn)業(yè)，一定要有躬身入局的決心�！�

　　江蘇康緣頤養(yǎng)有限責(zé)任公司頤養(yǎng)中心院長潘嘯則建議房地產(chǎn)開發(fā)商要學(xué)會耐心做服務(wù)，用服務(wù)去征服客戶�！拔覀儠�很珍惜客戶的任何一條意見，與老人在信任上的建立會非常漫長，老人不可能一下子兩三百萬都給你，而是提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)讓他每年購買，通過這種深度運營，我們資產(chǎn)的價值才會慢慢變大�！�

　　“我認(rèn)為原來的服務(wù)還沒做好，這里面有太多的空間可以做，我們過去講，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是滿足老人最基本的需求，但還沒有滿足老人個性化需求，現(xiàn)在需要的是往精細(xì)化去做�！鄙虾�國藥康養(yǎng)總經(jīng)理徐亞峰也認(rèn)為，行業(yè)的服務(wù)能力依然有待提升。

　　對于“銀發(fā)大潮”下企業(yè)應(yīng)該施行怎樣的策略，吳玉韶表示：“銀發(fā)經(jīng)濟是對的事情，是難的事情，是需要時間積淀的事情，要堅持長期主義�！彼�認(rèn)為，隨著科技的進步和商業(yè)的迭代，現(xiàn)在企業(yè)生存周期越來越短，但是銀發(fā)經(jīng)濟未來可以做成百年老店、長壽企業(yè)。此外，企業(yè)應(yīng)該聚焦科技創(chuàng)新，聚焦生命科學(xué)、腦科學(xué)、智能制造、抗衰老等前沿的創(chuàng)新技術(shù)，推動銀發(fā)經(jīng)濟與大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、5G、人工智能的不斷融合。