4月土拍熱度不減：房企押注核心城市 22城宅地平均溢價(jià)率升至28%

　　李莎

　　4月28日，杭州迎來(lái)6宗宅地出讓，土地出讓面積合計(jì)逾40萬(wàn)平方米，總起始價(jià)近103億元。6宗地平均溢價(jià)率達(dá)22.4%，成交總價(jià)125.76億元。其中蕭山區(qū)世紀(jì)城核心單元地塊溢價(jià)率最高，達(dá)58.8%，成交樓面價(jià)51611元/平方米，創(chuàng)蕭山區(qū)涉宅用地單價(jià)新高。

　　在4月的土地市場(chǎng)上，杭州表現(xiàn)亮眼，多宗地塊溢價(jià)率超50%。4月22日，杭州蕭山區(qū)市北單元地塊和湘湖單元地塊分別拍出35066元/平方米和19306元/平方米的單價(jià)，溢價(jià)率分別達(dá)59.39%和74.4%，雙雙刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄。

　　不只是杭州，4月南京、蘇州、重慶、成都等地均有宅地高溢價(jià)成交，整體來(lái)看，4月重點(diǎn)城市土拍熱度延續(xù)。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月1~22日，22個(gè)重點(diǎn)城市宅地平均溢價(jià)率為28%，創(chuàng)2023年10月以來(lái)新高。另?yè)?jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截止到4月27日，今年前4月全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地溢價(jià)率為19%，相較去年全年6%的溢價(jià)率，增加了13個(gè)百分點(diǎn)。

　　還是杭州！

　　4月28日，杭州出讓的6宗宅地中，世紀(jì)城核心單元XS010305-25地塊無(wú)疑是大熱門(mén)。該地塊土地出讓面積33810平方米，地塊起始價(jià)28.57億元，起始樓面價(jià)32500元/平方米。地塊位置優(yōu)越，鄰近杭州奧體印象城，東至金雞路，南至規(guī)劃防護(hù)綠地，西至仁孝路，北至揚(yáng)帆路。

　　經(jīng)過(guò)168輪激烈競(jìng)價(jià)，該地塊最終被浙江保利城市發(fā)展有限公司收入囊中，成交總價(jià)45.37億元，成交樓面價(jià)51611元/平方米，溢價(jià)率58.80%。中指研究院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，該地塊躋身杭州涉宅用地成交樓面價(jià)前四位置。

　　在當(dāng)日的土拍中，溢價(jià)成交的還有西站新城單元YH080601-20地塊、蕭山城區(qū)市北單元XS070202-72地塊和康橋單元GS120103-04地塊，成交溢價(jià)率分別為16.94%、16.53%和5.12%。在這3宗地塊中，蕭山城區(qū)市北單元地塊成交樓面價(jià)最高，為24471元/平方米。

　　與此同時(shí)，杭州土拍市場(chǎng)分化特征仍存。雙浦車(chē)輛段地塊(雙浦單元XH120404-04-1、2、3、4、5、6地塊)和開(kāi)發(fā)區(qū)單元JS0903-20地塊均底價(jià)成交，兩者成交樓面價(jià)分別為10053元/平方米、15001元/平方米。

　　杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，杭州核心板塊未來(lái)新房補(bǔ)漲預(yù)期較為強(qiáng)烈，具備區(qū)位、資源優(yōu)勢(shì)等條件的優(yōu)質(zhì)地塊，比如世紀(jì)城核心單元地塊，銷售去化安全度高，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)吸引力較大，房企積極參與競(jìng)拍。大部分跟普通購(gòu)房者相關(guān)的剛需、剛改板塊，短期內(nèi)價(jià)格預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)大幅調(diào)整，開(kāi)發(fā)商依據(jù)地塊的產(chǎn)品、區(qū)域供求、銷售情況等具體判斷，拿地相對(duì)較為保守。

　　今年一季度，杭州土地出讓總價(jià)高居全國(guó)首位，4月以來(lái)，杭州土拍市場(chǎng)熱度整體延續(xù)，多宗地塊高溢價(jià)成交。4月22日，杭州蕭山城區(qū)市北單元XS070101-26地塊、湘湖單元(聞堰北片區(qū))XS160101-01地塊出讓，房企激烈參拍，分別經(jīng)過(guò)81輪競(jìng)價(jià)和115輪競(jìng)價(jià)成交，溢價(jià)率分別為59.39%和74.4%，成交樓面價(jià)分別為35066元/平方米和19306元/平方米，均刷新板塊樓面紀(jì)錄。

　　4月3日，杭州未來(lái)科技城單元YH090901-05-1地塊出讓，最終以425046萬(wàn)元成交，成交樓面價(jià)21426元/平方米，溢價(jià)率17.73%；4月1日，杭州8宗宅地出讓，其中6宗地溢價(jià)成交，原運(yùn)河新城單元GS1004-08-1地塊、原運(yùn)河新城單元GS1004-08-2地塊、三塘單元XC0506-R21/R22-21地塊和蜀山單元(蜀山片區(qū))XSCQ2711-01成交溢價(jià)率均超50%，其中三塘單元地塊成交樓面價(jià)46268元/平方米，成為板塊新單價(jià)地王。

　　整體來(lái)看，上官劍表示，4月杭州土拍溢價(jià)率繼續(xù)保持高位，土拍熱度不減，背后是優(yōu)質(zhì)地塊的持續(xù)推出。多個(gè)地塊成交溢價(jià)率均超過(guò)50%，滿足市場(chǎng)多樣化改善型住房需求。接下來(lái)市場(chǎng)供地量將有所放緩，結(jié)合地塊的優(yōu)質(zhì)情況，預(yù)計(jì)杭州土地市場(chǎng)仍將保持較高熱度。

　　多地均現(xiàn)高溢價(jià)地塊

　　不只是杭州，4月北京、成都、重慶、蘇州、南京等地亦出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，重點(diǎn)城市土拍熱度不減。

　　如4月22日，成都郫都區(qū)犀浦街道地塊吸引多家房企參與競(jìng)價(jià)，最終成交價(jià)約2.61億元，成交樓面價(jià)9250元/平方米，溢價(jià)率33.09%；4月8日，北京通州區(qū)八里橋片區(qū)宅地出讓，4家競(jìng)買(mǎi)方競(jìng)價(jià)159輪，最終由招商蛇口競(jìng)得，總價(jià)27.082億元，成交樓面價(jià)31192元/平方米，溢價(jià)率16.28%；4月7日，重慶市渝北區(qū)新牌坊地塊出讓，成交總價(jià)13.42億元，成交樓面價(jià)10418元/平方米，溢價(jià)率38.94%。

　　4月2日，南京玄武區(qū)新街口街道地塊出讓，競(jìng)拍激烈，經(jīng)過(guò)68輪競(jìng)價(jià)，最終以4.43億元成交，成交樓面價(jià)37883元/平方米，溢價(jià)率43.37%。同日，蘇州姑蘇區(qū)低密宅地出讓，經(jīng)過(guò)51輪報(bào)價(jià)，最終以5.31億元總價(jià)出讓，成交樓面價(jià)26054元/平方米，溢價(jià)率23.77%。

　　此外，4月溫嶺、嘉興、紹興等非熱門(mén)城市也出現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊。如4月23日，紹興越城區(qū)成交一宗涉宅用地，成交總價(jià)4.17億元，成交樓面價(jià)9844元/平方米，溢價(jià)率20.87%。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，4月1~22日，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢等22個(gè)重點(diǎn)城市宅地平均溢價(jià)率達(dá)28%，創(chuàng)2023年10月以來(lái)新高。

　　中指研究指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2023年10月以來(lái)，多地相繼取消地價(jià)上限要求，疊加房企投資持續(xù)聚焦，截止到去年底，22個(gè)重點(diǎn)城市宅地成交平均溢價(jià)率保持在5%~10%左右，市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定。隨著去年四季度核心城市銷售端逐漸好轉(zhuǎn)，今年以來(lái)，土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率上升明顯，1~4月重點(diǎn)城市月度平均溢價(jià)率均在20%左右。

　　縱觀前4月重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截止到4月27日，今年前4月全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地溢價(jià)率為19%，相較去年全年6%的溢價(jià)率，增加了13個(gè)百分點(diǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，前4月重點(diǎn)城市溢價(jià)率較高背后，主要有三方面影響因素。一是各地出讓的優(yōu)質(zhì)地塊增加，普遍都是好地塊，配套較好；二是這些城市新房銷售和去化狀況較好，企業(yè)愿意投資拿地；三是拿地房企以優(yōu)質(zhì)企業(yè)為主，對(duì)這些城市有較好的投資意愿和心態(tài)。

　　曹晶晶指出，今年以來(lái)，精準(zhǔn)投資、聚焦深耕仍是房企最優(yōu)策略，頭部房企在核心城市補(bǔ)倉(cāng)積極，其中央國(guó)企憑借資金優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)更為突出。截至4月22日，今年以來(lái)22個(gè)重點(diǎn)城市溢價(jià)成交的宅地中，央國(guó)企拿地金額占58%，民企拿地金額占比提升至24%。

　　曹晶晶談到，地價(jià)上限取消后，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企積極競(jìng)拍，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目未來(lái)將多開(kāi)發(fā)為改善型產(chǎn)品，有助于促進(jìn)改善性住房需求釋放，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。