退市邊緣的中交地產(chǎn) 仍在為“千億”目標(biāo)買(mǎi)單 　

　　4月22日晚間，正在籌劃重大資產(chǎn)重組的中交地產(chǎn)，終于公布了交易預(yù)案。

　　預(yù)案顯示，中交地產(chǎn)擬將旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(即“中交房地產(chǎn)集團(tuán)”)，這筆資產(chǎn)共涉及51家公司，資產(chǎn)規(guī)模較大。公告還披露了中交房地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況。

　　雖然中交地產(chǎn)并未公布交易價(jià)格，但業(yè)界普遍預(yù)計(jì)在百億量級(jí)。這也是近年來(lái)房地產(chǎn)資產(chǎn)重組案例中，涉及規(guī)模較大的一宗。

　　今年年初，中交地產(chǎn)宣布，2024年出現(xiàn)資不抵債，公司股票有可能被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。同時(shí)，公司將籌劃重大資產(chǎn)重組，將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給控股股東，并聚焦物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　4月17日，在發(fā)布三次退市風(fēng)險(xiǎn)警示后，中交地產(chǎn)的股票簡(jiǎn)稱正式變更為“*ST 中地”。

　　中交地產(chǎn)是基建央企中交集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)企業(yè)，此前發(fā)展不溫不火，但在2019年提出沖擊千億規(guī)模的目標(biāo)。

　　自2019年開(kāi)始，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤(rùn)連續(xù)六年下滑，最近兩年更是出現(xiàn)虧損。隨著公司走向資不抵債，重組也成為無(wú)奈之選。

　　千億野心

　　中交集團(tuán)旗下共有綠城中國(guó)、中交地產(chǎn)等兩家房地產(chǎn)上市平臺(tái)。其中，綠城中國(guó)是經(jīng)由收購(gòu)而來(lái)。2014年，備受關(guān)注的“融綠之爭(zhēng)”落下帷幕，融創(chuàng)退出對(duì)綠城的收購(gòu)，中交、九龍倉(cāng)入局。此后，中交集團(tuán)通過(guò)增持，逐漸成為綠城大股東。

　　中交地產(chǎn)則屬于中交集團(tuán)的“嫡系”。中交集團(tuán)旗下原本有多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，后通過(guò)整合，在2018年形成“中交集團(tuán)—中交房地產(chǎn)集團(tuán)—中交地產(chǎn)”的三級(jí)控制體系。

　　在中交集團(tuán)的定位中，綠城專注于中高端商品房的開(kāi)發(fā)，中交地產(chǎn)則專注于剛需產(chǎn)品，并承擔(dān)保障房建設(shè)的任務(wù)。兩者形成互補(bǔ)。

　　2019年，李永前成為中交集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁。李永前出自中交集團(tuán)體系，曾在2015年被委派至綠城任職，一度擔(dān)任執(zhí)行總裁。

　　回歸當(dāng)年，李永前就提出，“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上，做到央企前三”。

　　而在他到來(lái)前的2018年，中交地產(chǎn)的銷售規(guī)模僅為149億元。

　　為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，中交地產(chǎn)在隨后幾年加快了拿地步伐。2020年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額371億元，當(dāng)年的權(quán)益拿地支出就有252.54億元，拿地銷售比達(dá)到0.68。隨后幾年，中交地產(chǎn)不再公布拿地支出，但公司在手項(xiàng)目數(shù)量快速增長(zhǎng)。2019年，中交地產(chǎn)持有項(xiàng)目55個(gè)，到2021年就超過(guò)了100個(gè)，兩年間幾乎翻了一倍。

　　隨著項(xiàng)目增多，中交地產(chǎn)的銷售規(guī)模也有所提升。2021年，公司實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額398億元，全口徑銷售規(guī)模則達(dá)到560億元，但這一規(guī)模仍然無(wú)法排進(jìn)前50。

　　2021年下半年開(kāi)始，信貸環(huán)境收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期。手握大量土儲(chǔ)的中交地產(chǎn)，規(guī)模未能更進(jìn)一步。2022年和2023年，中交地產(chǎn)的權(quán)益銷售金額分別為296.65億元、273.56億元，全口徑銷售也只有458.82億元、373.61億元，距離千億目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。

　　被蠶食的利潤(rùn)

　　在規(guī)模擴(kuò)張的過(guò)程中，中交地產(chǎn)曾經(jīng)從龍湖、綠城、陽(yáng)光城、旭輝、萬(wàn)達(dá)等民營(yíng)房企引入不少職業(yè)經(jīng)理人�，F(xiàn)任總裁徐愛(ài)國(guó)便是從陽(yáng)光城加盟，不少城市和區(qū)域公司的一把手，也來(lái)自民營(yíng)房企。

　　但有些職業(yè)經(jīng)理人未能很好地融入。

　　中交地產(chǎn)某離職員工向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，中交地產(chǎn)一直在沿用央企的薪酬機(jī)制，職業(yè)經(jīng)理人的收入水平普遍低于民營(yíng)房企，甚至低于行業(yè)平均水平。

　　真正令中交地產(chǎn)的業(yè)績(jī)陷入困境的，還是市場(chǎng)調(diào)整。

　　2023年中交地產(chǎn)僅拿了兩塊地，2024年沒(méi)有拿地。這期間，公司以消化庫(kù)存為主，但項(xiàng)目去化速度很慢，且價(jià)值折損較大。

　　有機(jī)構(gòu)分析了中交地產(chǎn)在鄭州兩個(gè)項(xiàng)目——濱河春曉春熙苑、濱河春曉曉月苑。這兩個(gè)項(xiàng)目為中交在2020年初獲得，樓面價(jià)分別為7500元／平方米和8200元／平方米。目前，兩個(gè)項(xiàng)目仍有約12萬(wàn)平方米的可售面積。算上各種成本，項(xiàng)目的單方成本分別在1.82萬(wàn)元／平方米和1.96萬(wàn)元／平方米，而當(dāng)前項(xiàng)目周邊的二手房?jī)r(jià)格，僅在1.5萬(wàn)元／平方米左右。

　　目前中交地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目數(shù)量有117個(gè)，前述機(jī)構(gòu)稱，有類似情況的不在少數(shù)。

　　自2019年開(kāi)始，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤(rùn)連續(xù)六年下滑。2023年，中交地產(chǎn)虧損16.73億元，多年來(lái)首次虧損。2024年的虧損額更是達(dá)到51.79億元。

　　同時(shí)，由于項(xiàng)目銷售情況不及預(yù)期，去年中交地產(chǎn)對(duì)于各個(gè)項(xiàng)目公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，總規(guī)模達(dá)34.96億元。

　　變革前夜

　　中交地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的端倪，很早就已出現(xiàn)。

　　2024年1月，中交集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)王彤宙說(shuō)，中交房地產(chǎn)要深刻領(lǐng)會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生的變化，加快新發(fā)展模式的建立。

　　當(dāng)年9月11日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬收購(gòu)中交物業(yè)100%股權(quán)。中交地產(chǎn)稱，此項(xiàng)交易將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，符合公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。

　　該公告發(fā)布的第二天，執(zhí)掌5年的董事長(zhǎng)李永前提出辭職，辭職后不再擔(dān)任公司及控股子公司任何職務(wù)。李永前的任期至2025年2月，此次為提前卸任。

　　出自中交集團(tuán)體系內(nèi)的郭主龍成為新任董事長(zhǎng)。

　　此后不久，監(jiān)管層推出一系列促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)的政策，中交地產(chǎn)也試圖借此機(jī)會(huì)強(qiáng)化銷售，擴(kuò)充現(xiàn)金流。在10月底的中交集團(tuán)2024年三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析會(huì)上，王彤宙指出，要加快資金回流，緊緊把握房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的政策“窗口期”，全力推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)扭轉(zhuǎn)困局。

　　到11月，一場(chǎng)大范圍的人員變動(dòng)和架構(gòu)調(diào)整正式展開(kāi)。中交地產(chǎn)總裁汪劍平被調(diào)整為執(zhí)行總裁。兩名原執(zhí)行總裁一上一下，徐愛(ài)國(guó)升任總裁，孫衛(wèi)東則擔(dān)任副總裁。兩名副總裁何平、王劍辭任，楊光澤、陳玲遞補(bǔ)。另有三名董事辭職，兩名監(jiān)事也被更換。

　　此外，中交地產(chǎn)還對(duì)總部管理職能部門(mén)進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，調(diào)整后共設(shè)部門(mén)18個(gè)。

　　這也是自2018年完成整合后，中交地產(chǎn)經(jīng)歷的最大規(guī)模的一次管理層調(diào)整。

　　中交地產(chǎn)將此次調(diào)整的原因總結(jié)為“工作變動(dòng)”，但考慮到多名董事尚未到任期屆滿，業(yè)界多認(rèn)為，此次調(diào)整后，中交地產(chǎn)的管理模式和發(fā)展戰(zhàn)略有可能發(fā)生較大的變化。

　　今年初，隨著中交地產(chǎn)宣布籌劃重大資產(chǎn)重組，謎底終于揭曉。分析人士指出，近期已有多家上市房企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并將該項(xiàng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給母公司。若中交地產(chǎn)能夠順利完成此次重組，上市公司的資產(chǎn)規(guī)模雖然會(huì)大幅縮減，但資產(chǎn)質(zhì)量將得以優(yōu)化。同時(shí)，公司也能更好地實(shí)施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　但由于標(biāo)的資產(chǎn)規(guī)模較大，交易價(jià)格仍未確定，重組可能需要較長(zhǎng)周期。這一過(guò)程能否順利推進(jìn)，仍須進(jìn)一步觀察。且對(duì)于中交房地產(chǎn)集團(tuán)乃至中交集團(tuán)來(lái)說(shuō)，如何處置這部分房地產(chǎn)資產(chǎn)，也是需要長(zhǎng)期考慮的問(wèn)題。

　　(作者：張敏)