重啟債務(wù)重組，老牌房企天譽置業(yè)這次能否“突圍”？

　　宣布放棄債務(wù)重組不足半月，粵系開發(fā)商天譽置業(yè)(00059.HK)發(fā)布一項新決議稱，將支持并積極推進(jìn)債務(wù)重組，一改此前的態(tài)度。

　　發(fā)生如此大轉(zhuǎn)變的背后是天譽置業(yè)董事會的“大換血”。2月中旬以來，包括實控人余斌在內(nèi)的多位董事會成員辭任，而走馬上任的新成員與上市公司方面關(guān)聯(lián)并不密切。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，上市公司此舉或意在降低債權(quán)人預(yù)期，推動債務(wù)重組通過。

　　在此之前，天譽置業(yè)的債務(wù)重組已推進(jìn)兩年有余，但始終未能有效落地，且經(jīng)營每況愈下，2023年已然資不抵債。今年2月初，天譽置業(yè)宣布終止債務(wù)重組，并表示清盤才符合各方利益。

　　如今，再度重啟債務(wù)重組，天譽置業(yè)勝算幾何？同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)向第一財經(jīng)表示，當(dāng)前房企化債成功的關(guān)鍵除了市場好轉(zhuǎn)之外，債權(quán)方降低預(yù)期也是推動債務(wù)重組的必要條件，同時企業(yè)亦要保持積極的自救心態(tài)，加快現(xiàn)金流回款，給出可見誠意的化債方案。

　　從“躺平”到繼續(xù)重組

　　蛇年春節(jié)之后，廣州豪宅開發(fā)商天譽置業(yè)公告引發(fā)了廣泛關(guān)注：該公司決定終止重組支持協(xié)議。

　　2月3日，天譽置業(yè)發(fā)布公告稱，“董事會合理真誠地認(rèn)定，在終止日期之前，不存在成功完成相關(guān)計劃的合理前景”，該公司董事會也確實相信公司的重組已不再可行，并認(rèn)為百慕達(dá)法院在聆訊上頒令對公司進(jìn)行清盤才符合債權(quán)人的最佳利益。這一決定使得天譽置業(yè)成為首家直接放棄債務(wù)重組、等候清盤的企業(yè)。

　　但僅半個月之后，2月21日，天譽置業(yè)又發(fā)布了一項新決議，“承認(rèn)本公司對重組及清盤呈請的立場發(fā)生改變。該改變反映出董事會將支持并積極推進(jìn)建議重組的新承諾”。

　　天譽置業(yè)同時稱，“我們相信這一新方向?qū)�為所有利益相關(guān)者提供實現(xiàn)有利結(jié)果的最佳機會”。同時，公司的清盤呈請也再度延期至6月。

　　從“躺平”到繼續(xù)重組，天譽置業(yè)未來走向發(fā)生180度大轉(zhuǎn)變的背后是公司董事會近期的一番“大換血”。

　　2月14日，天譽置業(yè)公告稱，于1月份底收到一封電子郵件，要求召開特別股東大會，審議罷免公司現(xiàn)有執(zhí)行董事及另行委任新執(zhí)行董事的的提案。

　　盡管截至目前，天譽置業(yè)未對特別股東大會的召開情況進(jìn)一步披露，但公司董事會已改頭換面。

　　2月18日，天譽置業(yè)委任了三位新執(zhí)行董事，分別為梁振杰、薛漢榮和周華鴻。2月19日，天譽置業(yè)又宣布了董事會人員的大變動。公司實控人余斌稱，要將更多時間投入其他個人事務(wù)，選擇辭任執(zhí)行董事和主席，其余執(zhí)行董事和非執(zhí)行董事也同步辭任。

　　于是，天譽置業(yè)的新董事會由上述三名新上任的執(zhí)行董事組成，其中梁振杰為董事會主席。緊隨其后，新董事會宣布將繼續(xù)推進(jìn)債務(wù)重組，推翻此前等待清盤的決定。

　　值得一提的是，三位新執(zhí)行董事均有金融機構(gòu)相關(guān)的從業(yè)經(jīng)歷。梁振杰有超過25年的企業(yè)銀行經(jīng)驗，對不同行業(yè)的企業(yè)貸款批核、銀團貸款財務(wù)可行性評估及貸款組合規(guī)劃方面有廣泛經(jīng)驗。薛漢榮曾在多家上市公司擔(dān)任財務(wù)總監(jiān)及公司秘書。周華鴻則在資產(chǎn)管理和商業(yè)銀行領(lǐng)域有超過12年的經(jīng)驗。

　　董事會換血、對債務(wù)重組態(tài)度的大轉(zhuǎn)變，天譽置業(yè)此舉有何深意？有長期關(guān)注房企境外債務(wù)重組的機構(gòu)人士向記者表示，上市公司此舉或許意在降低債權(quán)人預(yù)期，以增大重組方案通過的可能性。

　　尚待“突圍”

　　天譽置業(yè)此前也進(jìn)行過積極的自救。早在2022年6月時，該公司就已正式出現(xiàn)債務(wù)違約，并于兩個月后快速開啟債務(wù)重組。

　　耗時一年有余，2023年9月，天譽置業(yè)披露了一版重組方案。但此后的債務(wù)重組實際進(jìn)展并不順利。在2024年9月底發(fā)布的中期報告中，天譽置業(yè)表示，由于逾期債務(wù)規(guī)模較大、涉及各方較多，需要較多時間與各方溝通并履行相應(yīng)程序，并將債務(wù)重組的終止日期延長至2025年3月31日。

　　在業(yè)務(wù)層面上，天譽置業(yè)在2021年就暫停了投資拿地，進(jìn)行戰(zhàn)線收縮，聚焦粵港澳大灣區(qū)，將業(yè)務(wù)重心放在舊改項目上。其中廣州鳳尾村項目曾被視為翻盤的契機，該項目可售貨值超過200億元。這期間，為了推進(jìn)前述這一重點項目的落地，天譽置業(yè)在2022年不惜高息借貸，總規(guī)模不超過5億元，年化利息高達(dá)14.8%。

　　但這些自救措施效果并不明顯，天譽置業(yè)的經(jīng)營狀況可謂每況愈下。2021年，該公司出現(xiàn)虧損，2022-2023年虧損額度持續(xù)擴大，兩年間公司擁有人應(yīng)占虧損合計約70億元；2023年更是陷入資不抵債的境況，凈資產(chǎn)為-22億元。

　　2024年上半年，天譽置業(yè)仍在持續(xù)虧損。報告期內(nèi)，該公司錄得合同銷售額僅2400萬元，同比下降96%；營業(yè)收入4.38億元，公司擁有人應(yīng)占虧損超8億元；凈資產(chǎn)也進(jìn)一步下降至-31億元。

　　同期，該公司的借貸總額高達(dá)133.26億元，流動負(fù)債中銀行及其他借款87億元，而合并報表的非受限現(xiàn)金僅2614.3萬元。這一現(xiàn)金狀況顯然難以覆蓋債務(wù)，抑或是高昂的利息費用，甚至連審計費都已難以支付。

　　2月11日，天譽置業(yè)就坦言，過去兩年間每年大幅裁員30%，所有現(xiàn)金正用于維持基本經(jīng)營活動，而“監(jiān)于資金水平低及不足，集團未能保持若干服務(wù)”，這其中就包括核數(shù)師及其他相關(guān)專業(yè)顧問開展年報審計工作。

　　與此同時，舊改項目的進(jìn)程同樣不理想。天譽置業(yè)曾多次表示要推進(jìn)鳳尾村舊改項目建設(shè)進(jìn)度，力爭實現(xiàn)銷售回款。但截至2024年11月，鳳尾村項目已停工一年多，同時相關(guān)部門正在推進(jìn)項目復(fù)工。此外，天譽置業(yè)手中其他十余個在建及待開發(fā)的項目存在嚴(yán)重的價值縮水。

　　也正是基于此，2月初，天譽置業(yè)彼時的董事會在決定終止債務(wù)重組時給出了兩項原因，一是在過去兩年半內(nèi)未能獲得任何資金支持重組或解決公司財務(wù)問題；二是即使獲得重組資金，當(dāng)前情況下，公司業(yè)務(wù)已惡化，無法按最初計劃產(chǎn)生預(yù)期銷售收益以履行相關(guān)付款義務(wù)。

　　如今，對于上市公司重啟債務(wù)重組，宋紅衛(wèi)認(rèn)為，保交樓涉及民生，任何企業(yè)不能以主動躺平的姿態(tài)對待尚未交付的樓盤和業(yè)主，政府也會強力監(jiān)管相關(guān)責(zé)任人。對于出險房企來看，化債工作是保交樓的基礎(chǔ)。在當(dāng)前的環(huán)境下，房企債務(wù)重組成功，不僅需要政策支持市場預(yù)期和信心的修復(fù)，債權(quán)方心態(tài)改變、降低預(yù)期也是推動債務(wù)重組的必要條件，同時企業(yè)自身也需要積極的自救心態(tài)，并給出可見誠意的化債方案。

　　多位受訪業(yè)內(nèi)人士指出，若債務(wù)重組無法獲得成功，天譽置業(yè)仍將走向清盤的命運。不過，即便最終清盤，也不意味著問題結(jié)束�？硕�瑞指出，目前天譽置業(yè)持有的舊改等項目，在企業(yè)清盤后如何得到妥善安排仍需關(guān)注。