“有天有地”的別墅走俏，誰(shuí)在撐起這個(gè)小眾高奢市場(chǎng)？

　　作者：鄭娜

　　別墅市場(chǎng)有點(diǎn)熱鬧。3月以來(lái)，廣州陸續(xù)有二手別墅盤成交案例發(fā)生，更有沉寂四年的小區(qū)出現(xiàn)成交；杭州的二手別墅則是從年初至今節(jié)節(jié)攀高，成交價(jià)、成交套數(shù)都在上揚(yáng)，綠城桃花源前五個(gè)月的成交量已達(dá)到2024年全年的水平。

　　新供應(yīng)的別墅類產(chǎn)品也同樣受到市場(chǎng)青睞，上海有風(fēng)貌別墅項(xiàng)目開盤即罄，蘇州今年聯(lián)排合院的成交套數(shù)已達(dá)2024年的7成。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，高層住宅產(chǎn)品供大于求，同時(shí)，購(gòu)房者的改善類需求越發(fā)強(qiáng)烈，2022年后很多購(gòu)房者開始向往“有天有地有院子”的生活，土地供應(yīng)端也開始出現(xiàn)松動(dòng)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2024年，22個(gè)重點(diǎn)城市容積率在1.5以下的宅地宗數(shù)占比達(dá)18%，較2023年提升6.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，低密度地塊往往較為優(yōu)質(zhì)，通常能夠?qū)崿F(xiàn)高溢價(jià)成交，有助于穩(wěn)定和提升土地市場(chǎng)的整體信心。同時(shí)，這類地塊的開發(fā)也將增加市場(chǎng)上別墅、聯(lián)排類低密住宅產(chǎn)品的供應(yīng)量，能更好地滿足不同層次購(gòu)房者尤其是改善型購(gòu)房者的需求，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目的入市將對(duì)樓市將形成重要支撐。

　　別墅類產(chǎn)品成交放量

　　廣州市場(chǎng)迎來(lái)多宗二手別墅的成交。5月上旬，樓齡超過(guò)20多年的二手別墅盤黃沙島出現(xiàn)了成交案例，這套建面超380平方米的別墅成交價(jià)2018萬(wàn)元，單價(jià)約5.23萬(wàn)/平方米。該樓盤的上次成交要追溯到2021年。

　　同樣在5月上旬，位于廣州番禺區(qū)的綠茵島花園也成交了一套二手別墅，這套成交價(jià)也在2000萬(wàn)元以上，建面約334平方米，單價(jià)則攀上了6萬(wàn)/平方米。

　　廣州鏈家星河灣分店經(jīng)理陳秋玲向記者透露，5月底綠茵島花園還有一套江邊獨(dú)棟別墅成交，建面約380平方米、成交價(jià)也在2000萬(wàn)元�！拔覀兤瑓^(qū)有荔芳園、銀灣、裕景花園、珠江花園、綠茵島等多個(gè)包含別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目，近一年來(lái)別墅的帶看和成交比之前都有所增加，不少是來(lái)自海珠、天河、白云區(qū)的高校老師�！�

　　今年以來(lái)，廣州番禺區(qū)已有多宗總價(jià)2000萬(wàn)-3000萬(wàn)的二手別墅成交。貝殼找房的成交信息顯示，3-4月份，共有4套別墅成交，二手別墅紅盤錦繡香江有一套房源的成交價(jià)達(dá)到3800萬(wàn)，單價(jià)觸及9.7萬(wàn)元/平方米的高位。

　　陳秋玲表示，別墅產(chǎn)品近來(lái)開始受到更多關(guān)注，主要受“地段+稀缺性”的影響，雖然平層產(chǎn)品越來(lái)越多，但地段好的別墅產(chǎn)品數(shù)量不變，客戶的購(gòu)房理念也在發(fā)生改變，他們更傾向通過(guò)產(chǎn)品的稀缺價(jià)值進(jìn)行資產(chǎn)保值。

　　值得一提的是，上述成交的幾套二手別墅中，有不少存在四五百萬(wàn)級(jí)別的降價(jià)幅度或掛牌周期較長(zhǎng)的情況。

　　在山水資源豐富的杭州，市場(chǎng)對(duì)別墅的熱情更高。4月底，鮮少有房源面世的杭州老牌豪宅林語(yǔ)別墅有一套獨(dú)棟別墅以6000萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約9.4萬(wàn)元/平方米。

　　杭州貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2025年前5個(gè)月，包括九溪玫瑰園、林語(yǔ)別墅、綠城桃花源、綠城西溪云廬、湘湖壹號(hào)等在內(nèi)的五個(gè)典型別墅項(xiàng)目在內(nèi)，目前已有44套成交，達(dá)到去年成交總量的約67%。2024年前述五個(gè)二手別墅項(xiàng)目共計(jì)成交約65套。

　　位于余杭區(qū)的老牌別墅項(xiàng)目綠城桃花源是今年的成交主力。綠城桂蘭豪宅經(jīng)理方佳貝告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目2024年全年成交40套，今年到目前簽合同、交定金的房源已有40多套，不少客戶就是業(yè)主，在小區(qū)內(nèi)為子女多購(gòu)置一套。

　　方佳貝表示，在杭州購(gòu)買別墅的多是浙江籍的企業(yè)家，有些是在杭州工作生活，也有部分外地富豪在限購(gòu)放開后擁有購(gòu)房資格，選擇到省會(huì)購(gòu)置一套稀缺資產(chǎn)。此外，春節(jié)期間Deepseek火出圈，以此為代表的“杭州六小龍”進(jìn)入大眾視野，把很多企業(yè)吸引到杭州來(lái)，帶來(lái)了很多新客戶。

　　市場(chǎng)存在需求

　　不只是二手別墅，各地市場(chǎng)上供應(yīng)的別墅類新盤也備受購(gòu)房者青睞。上海獨(dú)有的風(fēng)貌別墅產(chǎn)品在2024年大量上市，被稱為“風(fēng)貌元年”。這類產(chǎn)品既保留了歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑，也具備很多現(xiàn)代改良因素，并且多位于城區(qū)較為核心的位置，容易受到高凈值人群的關(guān)注。

　　2024年6月，中�！ろ槻�玖里&中�！ず悴�玖里的49套風(fēng)貌別墅入市，套均總價(jià)1.1億元，單價(jià)亦高達(dá)29萬(wàn)元/平方米，實(shí)現(xiàn)首開售罄；2025年初入市的保利·外灘序?yàn)I江花園別墅，也獲得了首開去化率80%、二次加推去化90%的好成績(jī)。

　　在蘇州市場(chǎng)，別墅類產(chǎn)品的新增供應(yīng)旺盛，成交亦表現(xiàn)亮眼。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年，蘇州市區(qū)共有15個(gè)樓盤有別墅房源供應(yīng)，產(chǎn)品包含疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟，多個(gè)別墅樓盤走出了銷售獨(dú)立行情，其中綠城玫瑰園以超45億元的銷售額位列蘇州各大樓盤之首。

　　近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和生活條件的改善，越來(lái)越多購(gòu)房者的置業(yè)目光已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向別墅。

　　旭輝建管總裁劉冰洋就發(fā)現(xiàn)，2022年之后有很多客戶開始向往“有天有地有院子”，期待另外一種生活。過(guò)去從平房搬到高樓，高樓住夠了要去郊區(qū)享受清凈和寬敞，但發(fā)現(xiàn)郊區(qū)發(fā)展不夠成熟后，就要重新回到市中心；在受到疫情影響之后，大家發(fā)現(xiàn)還是自家有院子比較好。

　　深耕蘇州市場(chǎng)十余年的一位華東房企內(nèi)部人士也向記者表示，疫情之后，確實(shí)有一波對(duì)此類改善型需求的釋放，2022年時(shí)，蘇州市場(chǎng)的疊加、聯(lián)排合院的總成交量突破2000套，達(dá)到了一個(gè)小高峰。

　　這一情況也出現(xiàn)在杭州市場(chǎng)。方佳貝告訴記者，2020年之后，杭州的別墅受關(guān)注就開始提高，很多二手別墅就開始漲價(jià)，但不少客戶出于支持企業(yè)運(yùn)作等需求，暫時(shí)沒(méi)有直接進(jìn)入市場(chǎng)，直至2022年許多豪宅客戶手中現(xiàn)金流開始穩(wěn)定，便下單購(gòu)置房產(chǎn)。也是在這一年，桃花源的成交達(dá)到了21套。

　　上述華東房企內(nèi)部人士也表示，當(dāng)前市場(chǎng)有這樣的客觀需求，不管在哪個(gè)城市，當(dāng)?shù)囟加羞@類高凈值人群要有不同的生活體驗(yàn)，所以當(dāng)市場(chǎng)提供這類產(chǎn)品時(shí)，就會(huì)有購(gòu)買意愿。

　　低密地塊供應(yīng)增加

　　過(guò)往幾十年里，別墅類產(chǎn)品的供應(yīng)都被嚴(yán)格限制。

　　回溯過(guò)往，自上世紀(jì)90年代起，為提高土地利用率，國(guó)家就出臺(tái)規(guī)定限制別墅用地，此后幾乎每隔一年就會(huì)發(fā)布一條新規(guī)限制別墅的審批和建設(shè)，例如2010年明確嚴(yán)禁向別墅供地，2012年提出住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0的標(biāo)準(zhǔn)。

　　容積率對(duì)住宅產(chǎn)品形態(tài)起著關(guān)鍵性的影響作用。一般而言，高容積率地塊對(duì)應(yīng)著高層住宅，而低容積率才能提供更多人均占有空間、更長(zhǎng)日照時(shí)間、更寬小區(qū)路面，帶來(lái)更舒適的居住體驗(yàn)。

　　容積率對(duì)住宅形態(tài)有決定性影響。明源地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，一般來(lái)說(shuō)，獨(dú)棟別墅的容積率要求在0.2-0.5之間，聯(lián)排通常在0.4-0.7之間，疊拼0.8-1.2，洋房則在1.5-2.0。當(dāng)國(guó)家將宅地容積率的紅線定在1.0，就從操作層面把純別墅擋在了門外。此后“限墅令”越發(fā)嚴(yán)格。

　　但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，高層住宅產(chǎn)品供大于求，購(gòu)房者的要求不斷迭代升級(jí)，對(duì)改善類產(chǎn)品的訴求越發(fā)強(qiáng)烈，土地供應(yīng)端也開始出現(xiàn)松動(dòng)。

　　2023年9月底，自然資源部發(fā)文，提出建議土地拍賣中的地價(jià)限制，并建議取消遠(yuǎn)郊城區(qū)新供宅地容積率不低于1.0的限制等。這意味著“限墅令”迎來(lái)松綁。

　　此后，各地的低容積率地塊明顯增加。例如杭州，2023年上半年就有低密地塊上市，“但上半年時(shí)大多數(shù)地塊容積率還是集中在1.5~2之間，”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示，2023年下半年，伴隨著土拍政策的調(diào)整，容積率低于1.5的地塊明顯增多。

　　2024年，隨著各項(xiàng)政策的持續(xù)寬松，地方政府通過(guò)增加核心地塊供應(yīng)，不斷優(yōu)化土地出讓條件，降低供應(yīng)宅地的容積率。

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2024年，22個(gè)重點(diǎn)城市容積率在1.5以下的宅地宗數(shù)占比達(dá)18%，較2023年提升6.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，濟(jì)南、無(wú)錫宗數(shù)占比均超40%；天津、南京、重慶宗數(shù)占比均在20%以上。

　　與此同時(shí)，一線城市也開始在郊區(qū)重新出現(xiàn)純別墅地塊。億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，上海2022年-2024年8月供應(yīng)的土地容積率低于1.5的不超過(guò)15宗，2024年7月青浦區(qū)土地推介會(huì)上出現(xiàn)了3宗規(guī)劃容積率僅為0.8的地塊。根據(jù)現(xiàn)在的開發(fā)建設(shè)條件和實(shí)際產(chǎn)品設(shè)計(jì)情況來(lái)看，有資深業(yè)內(nèi)人士表示，容積率低于1.2可以做出聯(lián)排產(chǎn)品；容積率在1.3左右，就可以做疊拼、洋房產(chǎn)品。

　　各大城市中，蘇州表現(xiàn)較為突出。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2024年，蘇州市區(qū)已經(jīng)掛牌的51宗宅地，容積率在1-1.1之間的，就有28宗，這一容積率指標(biāo)意味著可以建造聯(lián)排，甚至雙拼、類獨(dú)棟這類別墅產(chǎn)品。

　　這已在蘇州的新房供應(yīng)中有明顯的體現(xiàn)，上述華東房企內(nèi)部人士提供的數(shù)據(jù)顯示，2024年，蘇州當(dāng)?shù)芈?lián)排合院供應(yīng)套數(shù)共314套，同比增長(zhǎng)約3倍；2025年至今，這一趨勢(shì)延續(xù)，聯(lián)排合院的供應(yīng)目前已有超380套。“目前蘇州核心區(qū)別墅供應(yīng)帶動(dòng)量?jī)r(jià)齊升，預(yù)計(jì)今年下半年到2026年，別墅類產(chǎn)品供應(yīng)會(huì)進(jìn)一步加大�！�