收購(gòu)商品房用做保障房，三大一線城市已展開行動(dòng)

　　作者：馬一凡

　　近日，上海市閔行區(qū)的區(qū)屬國(guó)企宣布以公開收購(gòu)方式籌集存量商品房用作保障性租賃住房，意味著上海在收購(gòu)庫(kù)存商品房方面也開始發(fā)力。

　　截至目前，四個(gè)一線城市中，已有深圳、廣州、上海三座城市先后宣布收購(gòu)存量商品房。

　　去年全年，保障性住房再貸款政策已支持全國(guó)近萬套存量商品房被收購(gòu)用作保障性住房。今年，中央專項(xiàng)債、保障性住房再貸款等政策工具加速落地，不久前，浙江、四川率先發(fā)行收購(gòu)存量商品房的專項(xiàng)債，意味著地方收購(gòu)存量商品房進(jìn)程取得了新突破，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系有望得到進(jìn)一步修復(fù)。

　　上海近郊也加入“收購(gòu)商品房”行列

　　6月9日，上海市閔行公共租賃住房投資運(yùn)營(yíng)有限公司發(fā)布《關(guān)于以公開收購(gòu)方式籌集保障性租賃住房(階段性房源)的公告》，面向社會(huì)公開征集符合要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目用作保障性租賃住房(階段性房源)使用，意向單位于6月10日開始正式報(bào)名。

　　天眼查顯示，上海市閔行公共租賃住房投資運(yùn)營(yíng)有限公司為上海閔房(集團(tuán))有限公司旗下的全資子公司，控股股東為上海市閔行區(qū)國(guó)資委。

　　公告顯示，此次閔行區(qū)以公開收購(gòu)方式籌集保障性租賃住房，首先收購(gòu)標(biāo)的須是合法合規(guī)的新建住宅商品房項(xiàng)目，并具備現(xiàn)房交付條件；其次，項(xiàng)目的地理位置須在閔行區(qū)的南部地區(qū)；第三，可收購(gòu)的房源需集中分布，單項(xiàng)目提供房源總建筑面積不少于7500平方米，房源產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)屬糾紛、未被法院查封、扣押、凍結(jié)；最后，收購(gòu)價(jià)格方面，最終以房源評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)。

　　根據(jù)公告要求，意向單位的報(bào)名時(shí)間為6月10日—16日，意向單位需要提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)權(quán)證、測(cè)繪報(bào)告原件及復(fù)印件，另外房源相關(guān)資料包括項(xiàng)目概況、房源明細(xì)表(一房一價(jià))。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，閔行區(qū)收購(gòu)商品房項(xiàng)目用作保障性租賃住房，這或許并非上海近年來首例，前幾年也已有其他區(qū)有過類似動(dòng)作，不過，這確實(shí)是今年以來上�！笆召�(gòu)存量商品房第一槍”，具有標(biāo)桿性意義。

　　2024年10月，在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部曾表示，支持地方用好專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，這項(xiàng)政策主要是由地方自主決策、自愿實(shí)施，遵循法治化原則，按照市場(chǎng)化來運(yùn)作。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年是深入落實(shí)房地產(chǎn)“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的關(guān)鍵年，各地在收購(gòu)閑置土地和庫(kù)存商品房方面持續(xù)發(fā)力，當(dāng)然從各地動(dòng)作來看，消化存量更多體現(xiàn)在二三線城市中。此次上海閔行的政策發(fā)布，意味著上海在收購(gòu)庫(kù)存商品房方面開始發(fā)力，從模式上看，其和其他城市的做法有相似性。

　　至此，“北上廣深”四個(gè)一線城市中，已經(jīng)有深圳、廣州、上海三座城市先后宣布收購(gòu)存量商品房。

　　去年8月，深圳市安居集團(tuán)有限公司發(fā)布《關(guān)于收購(gòu)商品房用作保障性住房的征集通告》，向深圳市域征集商品房用作保障性住房項(xiàng)目。緊接著，去年11月，廣州安居集團(tuán)發(fā)布公告稱，將收購(gòu)已建成的存量商品房用作保障房，要求面積在90平方米以下，收購(gòu)將遵循市場(chǎng)化、法治化、雙方自愿等原則。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，目前超大城市的新房市場(chǎng)也已呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的差異，以上海為例，其核心區(qū)新建豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)非常好，認(rèn)籌情況很火爆，而近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)市場(chǎng)略有壓力，疊加部分需求分流到二手房市場(chǎng)，個(gè)別新盤供應(yīng)密集的區(qū)域暫時(shí)性出現(xiàn)去庫(kù)存的問題。閔行區(qū)作為上海近郊區(qū)之一，率先推進(jìn)此類政策，市場(chǎng)意義較大。

　　專項(xiàng)債等資金支持正加速落地

　　自2024年起，全國(guó)多地已開始試點(diǎn)存量商品房“收儲(chǔ)”工作，并在金融和財(cái)政政策上加大對(duì)“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系的支持力度。

　　據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有超60個(gè)城市表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。

　　從政策落地和資金到位情況來看，各項(xiàng)進(jìn)展也在加快。2024年以來，中央及監(jiān)管部門對(duì)收購(gòu)存量商品房的資金支持政策持續(xù)落地，當(dāng)前各地收購(gòu)存量商品房的資金來源主要包括住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款、保障性住房再貸款、專項(xiàng)債券等。

　　今年年初，國(guó)開行對(duì)外公布稱，2024年全年，國(guó)開行用好保障性住房再貸款政策，支持了多個(gè)省份收購(gòu)近萬套存量商品房用作保障性住房。

　　去年10月，財(cái)政部發(fā)聲支持專項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房，今年5月，浙江、四川率先發(fā)行收購(gòu)存量商品房的專項(xiàng)債，意味著地方收購(gòu)存量商品房進(jìn)程取得了新突破，引起了市場(chǎng)關(guān)注。

　　從金額來看，浙江、四川兩地用于收購(gòu)存量商品房的專項(xiàng)債券分別為17.5億元、1.7億元，分別占各省當(dāng)期發(fā)行新增專項(xiàng)債券的3.2%、0.6%，合計(jì)發(fā)行金額19.2億元，整體規(guī)模不高。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，此次專項(xiàng)債券發(fā)行，涉及浙江省9個(gè)商品房項(xiàng)目，以及四川省的2個(gè)商品房項(xiàng)目，合計(jì)11個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目，其中7個(gè)項(xiàng)目為地方國(guó)企所有，2個(gè)為混合所有制企業(yè)項(xiàng)目，2個(gè)為民企項(xiàng)目，地方國(guó)企的項(xiàng)目是被收購(gòu)的主力項(xiàng)目，其收購(gòu)金額達(dá)16.5億元，占比超85%。

　　從收購(gòu)價(jià)格來看，收購(gòu)定價(jià)多通過備案價(jià)折扣的方式進(jìn)行，如浙江省嘉興市南湖區(qū)多項(xiàng)目收購(gòu)價(jià)格約為備案價(jià)格的90%左右；杭州祥生銀湖新語項(xiàng)目收購(gòu)房源為企業(yè)自持商品房及車位，溫州三個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)房源均為企業(yè)配建的政策性住房，因此收購(gòu)價(jià)格折扣較大，如萬科歐洲華庭，協(xié)商確定本次收購(gòu)的價(jià)格在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定指定銷售價(jià)基礎(chǔ)上再進(jìn)行9折，分別按備案價(jià)的63%、54%進(jìn)行計(jì)算。

　　中指研究院認(rèn)為，從已發(fā)行的用于收購(gòu)存量商品房的專項(xiàng)債券來看，發(fā)行利率在1.3%-2.13%之間，專項(xiàng)債券的期限分別為10年、20年、30年，是利率水平較低且期限較長(zhǎng)的一種方式。專項(xiàng)債券一定程度上有利于疏通當(dāng)前各地收購(gòu)存量商品房中的部分卡點(diǎn)問題，也有利于加快各地去庫(kù)存工作，直接改善樓市供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，通過地方收購(gòu)存量商品房，將促進(jìn)部分房源快速消化，有助于緩解房企庫(kù)存壓力和改善現(xiàn)金流，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系平衡。